Hauskauf: Baurechtliche Risiken erkennen, bevor Sie unterschreiben

Feuchte Wände sieht man. Einen nicht genehmigten Dachausbau sieht man nicht. Beim Hauskauf sind baurechtliche Mängel oft das größere Risiko, weil sich nicht der Handwerker darum kümmert, sondern die Behörde.

Die häufigsten Fälle aus der Praxis

Ausgebautes Dachgeschoss oder Kellerräume

Im Exposé stehen 160 m² Wohnfläche, genehmigt sind 110 m². Der Rest ist ein ausgebauter Dachboden oder ein Hobbykeller. Für Wohnraum gelten Anforderungen an Raumhöhe, Belichtung, Rettungswege und Brandschutz. Sind sie nicht erfüllt, ist eine nachträgliche Genehmigung aufwendig oder gar nicht möglich, und Sie zahlen für Fläche, die Sie nicht als Wohnraum nutzen dürfen.

Einliegerwohnung ohne Genehmigung

Eine zweite Wohnung bringt Mieteinnahmen und wird gern eingepreist. Wurde sie nie genehmigt, kann die Behörde die Nutzung untersagen. Oft fehlen dann auch Stellplätze oder der Brandschutz zwischen den Wohnungen.

Anbauten, Wintergärten, Garagen und Carports

Viele glauben, kleine Bauten seien immer genehmigungsfrei. Das stimmt nur unter bestimmten Bedingungen, etwa bei Größe und Abstand zur Grenze. Steht ein Anbau zu nah am Nachbarn, kann er zum Streitfall werden. Mehr dazu: Gartenhaus, Carport, Garage: was in NRW ohne Baugenehmigung geht.

Umgenutzte Scheunen, Ställe und Höfe

Am Niederrhein sind Hofanlagen und Resthöfe begehrt. Häufig wurden Nebengebäude über Jahrzehnte zu Wohnungen, Büros oder Lagern umgebaut. Liegt der Hof im Außenbereich, ist Wohnen dort nur eingeschränkt zulässig. Ob eine Nutzung genehmigt ist oder genehmigt werden kann, entscheidet über den Wert des ganzen Objekts.

Baulasten

Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern in einem eigenen Verzeichnis der Stadt. Sie können zum Beispiel verpflichten, einen Weg für den Nachbarn freizuhalten oder auf einem Teil des Grundstücks nicht zu bauen. Das schränkt spätere Pläne ein.

Was passiert, wenn etwas nicht genehmigt ist?

Nicht jeder Mangel ist ein Drama. Manches lässt sich mit einem nachträglichen Bauantrag legalisieren, das kostet allerdings Zeit, Planung und Gebühren. Es kann auch passieren, dass die Behörde die Nutzung untersagt oder einen Rückbau verlangt. „Das steht schon seit 30 Jahren so“ schützt nicht automatisch: Bestandsschutz gilt grundsätzlich nur für das, was einmal rechtmäßig errichtet wurde. Und weil Kaufverträge für gebrauchte Häuser die Haftung meist ausschließen, bleibt das Risiko nach dem Notartermin in der Regel beim Käufer.

So gehen Sie vor dem Kauf vor

1. Lassen Sie sich vom Verkäufer eine Vollmacht für die Bauakte geben und fordern Sie die Akte bei der Stadt an. Wie das in Mönchengladbach geht, lesen Sie hier: Bauakte einsehen in Mönchengladbach.
2. Fragen Sie eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis an.
3. Vergleichen Sie die genehmigten Pläne mit dem tatsächlichen Gebäude: Wohnfläche, Anzahl der Wohnungen, Anbauten, Nutzung der Räume.
4. Klären Sie Unstimmigkeiten vor dem Notartermin, nicht danach. Ein bekannter Mangel ist ein gutes Argument in der Preisverhandlung.
5. Planen Sie nach dem Kauf Sanierung oder Umbau in Eigenregie, lesen Sie, wie Sie mit einer Baubegleitung teure Fehler vermeiden.

Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise aus der Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Mönchengladbach, Viersen, Korschenbroich, Jüchen, Erkelenz, Neuss und Umgebung.